Cómo apelar su solicitud de vivienda subsidiada denegada

Si recibe un aviso de la denegación de un subsidio de vivienda

Si presenta una solicitud a un programa de vivienda subsidiada y la autoridad de vivienda o proveedor deniega su solicitud, le tienen que enviar un aviso de la denegación. Los programas descritos en este artículo incluyen: viviendas públicas, viviendas multifamiliares de la sección 8 de propiedad privada (viviendas multifamiliares), y un vale de elección de vivienda de la sección 8 (vale). El aviso tiene que decir por qué se denegó su solicitud. Si denegaron su solicitud de vivienda pública o de un vale, el aviso tiene que decirle que tiene derecho a una audiencia informal o revisión. Para una vivienda multifamiliar, el aviso tiene que decirle que tiene derecho a reunirse con el dueño. El aviso también tiene que decirle cuánto tiempo tiene para solicitar la audiencia o reunión y cómo solicitarlas.

Tiene derecho a recibir copias de su expediente de solicitud antes de su audiencia, revisión o reunión. También tiene derecho a recibir los siguientes documentos de la autoridad de vivienda local o dueño de la vivienda alquilada:

• Norma de Admisiones y Ocupación Continuada para las viviendas públicas (Admissions and Continuing Occupancy Policy, o ACOP)

• Un plan administrativo para los vales de la sección 8

• El plan de selección de inquilinos de un dueño privado para las viviendas multifamiliares

Estos documentos explican las reglas para solicitar y obtener ayuda para pagar el alquiler. La autoridad de viviendas puede cobrarle para hacer copias de estos documentos.

Cómo solicitar una reunión en el caso de viviendas multifamiliares

Si solicita vivir en una vivienda multifamiliar y se lo denegó, la carta que recibe tiene que decirle que tiene derecho a reunirse con el dueño para hablar sobre la negación de su solicitud. Usted no tiene derecho a tener una audiencia o revisión con la agencia de vivienda local.

Si cree que se debería haber aprobado su solicitud, solicite una reunión con el dueño para oponerse a la denegación. Tiene que solicitar la reunión dentro de los 14 días de recibir el aviso.

Solicite la reunión por escrito en una carta al dueño privado. Lleve la carta y una copia a la oficina del dueño y pídale a un miembro del personal que coloque un sello o marca en su copia para indicar que fue recibida.

Si tiene una incapacidad, tiene derecho a que se realicen adaptaciones razonables para que usted pueda participar en la reunión. Incluya su solicitud de adaptaciones en la carta.

Si un dueño privado tiene un plan de selección de inquilinos, usted además tiene derecho a verlo.

Cómo solicitar una audiencia o revisión en el caso de viviendas públicas o vales

Si cree que se debería haber aprobado su solicitud, solicite una audiencia informal o revisión para oponerse a la denegación. Solicite una audiencia o revisión por escrito en una carta a la agencia de viviendas de su zona dentro del plazo indicado en su aviso de denegación. En general tiene que solicitar la audiencia o revisión dentro de los 10 días de recibir el aviso. Puede usar esta Muestra de carta de solicitud para crear su propia solicitud.

Haga una copia de la carta original y lleve tanto la carta original como la copia a la autoridad de viviendas. Pídale al personal de la autoridad de viviendas que coloque un sello en la carta original y en la copia. Guarde la copia como comprobante.

La autoridad de viviendas de su zona tiene que programar una fecha para su audiencia y darle aviso de la audiencia dentro de un plazo razonable.

Cómo prepararse para su audiencia o revisión

Revise el aviso de denegación que recibió. ¿Por qué razón dice que se denegó su solicitud? Algunas razones comunes son antecedentes penales, antecedentes de desalojo, historial de crédito negativo y mentir en su solicitud. Tiene que estar preparado para explicar o desestimar la razón por la cual denegaron su solicitud.

Si la solicitud fue denegada debido a sus antecedentes penales, la autoridad de vivienda tiene que darle una copia de los antecedentes. Revisarlo para ver si es preciso. La autoridad de viviendas no puede cobrar por hacer copias de antecedentes penales. Piense si puede hablar sobre o mostrarles alguno de los siguientes en la audiencia:

• No ha participado en actividades delictivas durante por lo menos dos años en el caso de delitos menos graves o cinco años en el caso de delitos más graves;

• Participó en un programa de rehabilitación;

• Participó en programas o proyectos de servicio comunitario;

• La actividad delictiva no fue violenta ni estuvo relacionada con las drogas (los tipos de delitos más graves para los fines de admisión a una vivienda pública);

• Tiene documentos que muestre su buen carácter y falta de actividad delictiva reciente.

Si denegaron su solicitud debido a desalojos anteriores, piense si puede hablar sobre o mostrarles alguno de los siguientes en la audiencia:

• Ha pasado mucho tiempo desde el desaojo;

• Tiene una buena explicación por haber sido desalojado, como por ejemplo no poder pagar el alquiler después de perder su trabajo;

• Ha tenido buenos antecedentes de alquiler desde sus desalojos anteriores.

Si denegaron su solicitud porque mintió en su solicitud, consulte su expediente para ver cuál es la información que la autoridad de vivienda o dueño cree ser mentira. Una razón que puede dar la autoridad de vivienda por denegarle la solicitud es que no mencionó un desalojo o condena en su solicitud. En ese caso, le puede convenir hablar con la autoridad de viviendas para aclarar si la omisión fue intencional, si se olvidó de incluirla o si no sabía que había sido desalojado/condenado. También le puede convenir hablar sobre cualquier incapacidad que tenga (o medicamentos que tome) que pueda dejarlo olvidadizo, cansado o sin poder concentrarse.

Esté preparado para mostrarles que cumple con los requisitos para recibir un subsidio. Lleve pruebas de sus ingresos a la audiencia.

Cada autoridad de vivienda puede desarrollar sus propias reglas para las audiencias o revisiones. Consulte las normas que recibió de la autoridad de vivienda local para saber lo que puede esperar.

Tiene derecho a:

• Traer testigos que respalden su caso

• Mostrarles documentales, como cartas de recomendación, registros médicos, comprobantes de participación en servicio comunitario o finalización de programas educativos o de rehabilitación, y documentos de la corte que respalden su caso

• Hacer preguntas a cualquier testigo que se presente en su contra

Si la denegación estaba relacionada con una incapacidad que tiene, es posible que cumpla con los requisitos para obtener una adaptación razonable. Una adaptación razonable es un ajuste en las normas y prácticas del propietario para darle a una persona con incapacidades la igualdad de oportunidades para obtener y usar la vivienda. Para obtener más información sobre la vivienda equitativa para las personas con incapacidades, lea el artículo Derechos de los inquilinos con incapacidades.

Asista a la reunión, audiencia o revisión

Durante la reunión, audiencia o revisión, explique por qué no cree que se debería denegar su solicitud. Muéstreles cualquier prueba que tenga, como documentos que prueban o respaldan lo que está diciendo. Podrían ser declaraciones juradas de personas que lo conocen bien.

La reunión, audiencia o revisión deben ser dirigidas por un miembro de la autoridad de vivienda o del personal del dueño que no participó en la decisión de denegar su solicitud. La persona que represente a la autoridad de vivienda o dueño privado explicará por qué usted no cumple con los requisitos para obtener un subsidio.

La autoridad de vivienda o dueño casi siempre tienen la discreción para considerar todas las circunstancias de su situación. Esto significa que por más que haya una razón para denegar su solicitud, la agencia o dueño puede pasar por alto esa razón si hay una buena explicación. Es verdad también si sería injusto denegar su solicitud por ese motivo.

Después de que presente su caso, es posible que la persona o grupo a cargo de la reunión, audiencia o revisión quiera hacerle más preguntas o ver sus pruebas. Luego decidirán otorgar o denegarle el subsidio.

Después de la reunión, audiencia o revisión

Recibirá un aviso por escrito de la decisión tomada en su reunión, audiencia o revisión. El aviso tiene que decir si recibirá o no un subsidio y las razones por las cuales usted sí/no cumple con los requisitos. Si solicitó una vivienda multifamiliar, le tienen que enviar el aviso dentro de los cinco días laborales. Si solicitó una vivienda pública o vales de la sección 8, la autoridad de vivienda debería enviar el aviso dentro de los 10 días laborales.

Si la decisión dice que se debería aprobar su solicitud, se le tiene que otorgar un subsidio o un lugar en la lista de espera.

Si no se decide a su favor, puede presentar una apelación en una corte estatal o federal. No es fácil apelar la decisión. Quizás le convenga contratar un abogado para que lo ayude. Si tiene bajos ingresos es posible que sea elegible para servicios legales gratis. Sin importar sus ingresos puede usar la Guía para ayuda legal para encontrar abogados en su zona. Lamentablemente, esta herramienta solo está disponible en inglés. Esperamos tener una versión en español disponible pronto. Si no es elegible para servicios legales gratis y no puede pagar cuotas legales altas, le puede convenir contratar un abogado para ayudarle con partes de su caso, en vez de todo. Esto se llama representación de alcance limitado (limited scope representation, o LSR). Para obtener más información, lea La representación de alcance limitado (LSR): una manera más económica de contratar un abogado.

Para encontrar una lista de abogados que ofrecen LSR, haga clic en este enlace de Búsqueda de abogados del Colegio de Abogados del Estado de Michigan (State Bar of Michigan Lawyer Directory). Puede limitar los resultados a abogados en su área si llena su condado, ciudad, o código postal en la parte superior de la página donde dice "city, state, or zip.” También puede limitar los resultados por tema si llena el tipo de abogado que necesita (divorcio, patrimonio, etc.) en la parte donde dice “name or practice area.” Si desea encontrar abogados que hablen español, haga clic en "languages" (idiomas) y escriba “Spanish” (español).